　全国的な空き家の増加を受け、2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、所有者には適切な管理が求められるようになりました。2023年の法改正では、倒壊などのおそれがある「管理不全空家」も新たに行政指導の対象となり、早期対応が促されています。また、特定空家（※）に指定されると、住宅用地の固定資産税の軽減措置が解除され、税額が最大6倍になる可能性もあります。
　かつては親から子へと受け継がれることが多かった実家ですが、近年は核家族化やライフスタイルの変化により、「実家をどうするか」という悩みが増えています。
　例えば、こどもが県外の大学へ進学し、そのまま就職・結婚して地元に戻らないケースや、高齢の親が施設やこどもの家に移り住むケースなど、様々な事情で誰も住まない“空き家”になることがあります。こうした問題は、だれにでも起こりうる身近な課題です。いざ空き家を相続してから慌てることのないよう、家族や親族が元気なうちに、今後の住まいや資産の扱いについて話し合ってみませんか。

※特定空家…そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態等にあると認められる空家

今号では

司法書士の河野将也先生に相続や登記の疑問を、ポイントを交えて紹介してもらいます。

　1994年大分県立佐伯鶴城高等学校卒業。1998年九州大学法学部卒業。2011年司法書士試験合格。同年簡裁訴訟代理権取得。公益社団法人成年後見センター・リーガルサポート大分支部支部長。

まずは空き家になる前から準備を始めましょう！

01　資産の共有事項を確認

　相続が発生する前から、所有者や相続予定者が資産の共有事項を確認し、選択肢を考えることが第一歩！

02　不動産を確認

　不動産（資産）をリスト化し、不動産に関する資料をそろえよう。不動産の情報を知るには地番が必要です。
　市からの固定資産税納税通知書と同封の土地・家屋課税明細書に記載されています。

03　不動産に関する情報を整理

登記上の土地、建物の名義人は誰か？
抵当権、根抵当権などの設定はあるか？

登記事項証明書（登記簿謄本）を確認しましょう。

【河】母の名義と思っていたら、実は祖父母のままだったという例も少なくありません。祖父母名義の場合だと、手続に時間がかかるケースもあります。固定資産税を支払っている人が、名義人とは限りません。早めの確認・変更をおすすめします。

ここが一番大事です！
実家（建物）の名義が誰になっているか確認しましょう。

住宅ローンの残債がある場合、その残額は？

住宅取得金に係る借入金の年末残高等証明書を確認しましょう。

【河】住宅ローンを完済しても、抵当権は自動で消えません。法務局に申請しない限り登記に残り、売却時に支障が出ることもあります。また個人間の抵当権は、抹消に時間がかかる場合もあるため、早めの確認が大切です。

私道に面している場合、その所有権・私道持ち分は？

私道部分の登記事項証明書（登記簿謄本）を確認しましょう。

【河】新興住宅地などでは、住民が共有する「私道」があることがあります。こうした私道は複数人で所有しているため、登記や相続時に注意が必要です。固定資産税の「土地・家屋課税明細書」には私道が記載されないことが多く、持ち分を見落としがちです。私道がある可能性があれば、持ち分を事前に確認しておきましょう。

5軒で私道を共同所有持ち分がある

そのほかにも、

●借地権の設定はあるか？
●土地の境界線は確定しているか？
●上下水道、ガス管が他人の敷地を通っていないか？
●隣地への越境物（木の枝や根、屋根など）、隣地からの越境物はないか？そのほか、隣地・近隣住民とのもめごとはなかったか？
●土地は建築基準法上の道路に2ｍ以上接道しているか？
●新耐震基準を満たしているか？※新耐震基準：着工日が昭和56年6月1日以降の建物　
●住宅の定期点検・リフォームをしたことがあるか？
●購入・建築した際のハウスメーカー・建設会社・不動産会社は？購入時の土地・建物の価格は？

これらの項目は、状況に応じて専門家に相談することで、より確実に整理できます。